来自 理财资讯 2019-09-22 18:01 的文章
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价值140万的商铺月租金4500元,年租金54000元,划

问:价值140万的商铺月租金4500元,年租金54000元,划算吗?

看哪个城市,哪个地段的房子了,像四五线小城市,能租出去已经不错了!现在实体店越来越少了,经济又不景气,生意难做,很多商铺开业没有半年就关门了,租户换来换去的,有时候还空置好几个月。

我自己有两套商铺,一套上海外环外,一套苏州昆山,而我身边大部分的小伙伴也都有商铺投资,所以能帮助你,给你一些建议!

140万的商铺月租金为4500元,那么年租金就是54000元,相当于3.9%,说实话是非常低的!因为商铺的投资回报就是看租金的回报率,一般来说一个合格的商铺回报率应该在投入资金的6%以上,较好的在9%左右!举个例子,你的商铺如果是140万买入的,那么它的年回报率必须在84000元一年,才算达到可投资的标准!


我的其中一套铺子入手价格在240万左右(带税),目前好像300多万吧(这还是去年年头问的!)按照当时的价格来看,我的铺子目前的回报率在7.5%左右,一年18万,一个月15000,并且每年递增6%!两套铺子目前都是以租金抵消贷款的阶段,还有盈余!


所以如果你是以140万的价格买入商铺,那么加上税费可能要达到170-180多万吧,以54000元一年的回报率来看,非常不划算!除非你看中的是它未来的规划,这就看运气了!!反正换成我和我的朋友们,是肯定不会买的!一个月4500的租金连每月贷款都覆盖不了,不值得!

140万的商铺月租金为4500元,那么年租金就是54000元,相当于3.9%,说实话是非常低的!因为商铺的投资回报就是看租金的回报率,一般来说一个合格的商铺回报率应该在投入资金的6%以上,较好的在9%左右!举个例子,你的商铺如果是140万买入的,那么它的年回报率必须在84000元一年,才算达到可投资的标准!

我的其中一套铺子入手价格在240万左右(带税),目前好像300多万吧(这还是去年年头问的!)按照当时的价格来看,我的铺子目前的回报率在7.5%左右,一年18万,一个月15000,并且每年递增6%!两套铺子目前都是以租金抵消贷款的阶段,还有盈余!

所以如果你是以140万的价格买入商铺,那么加上税费可能要达到170-180多万吧,以54000元一年的回报率来看,非常不划算!除非你看中的是它未来的规划,这就看运气了!!反正换成我和我的朋友们,是肯定不会买的!一个月4500的租金连每月贷款都覆盖不了,不值得!

我们从利润测算的角度来看待这笔投资,初始投资140万,假设这140万都是自有资金,需要保证每年连续稳定5.4万的租金收入,暂时不考虑每年的租金上涨,如果简单计算的话,需要25.9年方可回本。

这个回报期限太长,而且26年的时间货币贬值幅度也要很高,每年5.4万的租金肯定是越来越不值钱的,所以每年租金也要有一定涨幅。一般来说,店租每年的固定涨幅比例是5%,而这个涨幅能不能跑赢通胀,也是不确定的。

即使如此,最终这140万投资也不一定能够赚回来,靠商铺投资赚钱没有那么容易。要受到商铺本身地段、人气的影响,5年时间很可能斗转星移,三十年河东、三十年河西,最后发展如何都可能变。

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商铺年租金5.4万元,价值140万元,租金回报率3.86%,非常的不划算。


如果这个租金不是市场价格,而是开发商返租的话,风险更大,更不值得投资。如果是购买二手商铺,140万元商铺过户的税费就要至少21万元,显然更不划算。


一般来说,商铺投资12年左右能够收回全部成本才是比较有价值的,也就是年租金回报率能达到8.3%左右。实际上,现在的商铺租金回报率能达到5%就不容易了。


2018年11月份的银行三年期大额存单利率普遍在4%左右,单纯从收益率来看,比这个商铺要好。更何况商铺过户费太高,如今房价已经在天上飘,接盘侠恐怕很难找到了,这种投资风险无疑是很大的,只能期望租金能赚回来。


40年的产权,3.86%的租金回报率,仅收回成本都要26年。这还没考虑物业费,维护的费用,中间找不到租户产生的空置期。仔细算算这一定是一笔亏本的投资。


更何况,140万元如果是自己直接拿出来的还行,如果首付70万元,贷款又在基准利率6.55%的基础上有10%的上浮,7.2%来算的话,10年期贷款每个月需要还款8200元,一年就是9.84万元。年租金5.4万元显然远远不够,每年还要贴进去4.44万元。十年下来利息就要还28.4万元,起码五年多的租金都给银行了。


不贷款的情况下,真实的租金回报率3.5%都不一定能达到。如果是贷款的话,起码前十年连2%的租金回报率都达不到,完全没有投资价值。


不要以为租金可以一直上涨,看看周边环境就可以了,实体店生意并不好做,尤其是实物类商品。租金高涨加上网购普及,实体店售价虚高,网购已经成为趋势。租金你可以涨,租户租不租才是关键。


2018年,房产将失去投资价值,如果不能拿出全款,如果租金回报率达不到6%以上,商铺投资不要考虑。


看看我亲手打造的加百利网加百利点靠木,对比一下,就能知道实体店衰败的原因了。

蒋老师观点:这个商铺价值140万,但是年租金只有5.4万,相当于租金收益率3.85%,对于这个租金回报来说,是比较低,而且回本周期长达25年以上,时间过长,不够划算。

140万投资商铺能回本吗?

我们从利润测算的角度来看待这笔投资,初始投资140万,假设这140万都是自有资金,需要保证每年连续稳定5.4万的租金收入,暂时不考虑每年的租金上涨,如果简单计算的话,需要25.9年方可回本。

这个回报期限太长,而且26年的时间货币贬值幅度也要很高,每年5.4万的租金肯定是越来越不值钱的,所以每年租金也要有一定涨幅。一般来说,店租每年的固定涨幅比例是5%,而这个涨幅能不能跑赢通胀,也是不确定的。

即使如此,最终这140万投资也不一定能够赚回来,靠商铺投资赚钱没有那么容易。要受到商铺本身地段、人气的影响,5年时间很可能斗转星移,三十年河东、三十年河西,最后发展如何都可能变。

如果到时候出现商铺出租问题,这个回报周期更是无限期。

商铺中间费用高

此外,商铺的交易还需要考虑转让费、交易税费,另外还有装修成本等等,这些都会吞噬商铺投资的回报利润。如果是自己贷款做商铺投资,资金成本就更高,目前商业用房贷款的利息在基准利率的基础上上浮10%-20%,基准利率是4.9%,那么商铺贷款的利率会达到5.88%,而且只能贷款10年。

这样就加大了投资的风险和自己成本,不适合一般的投资者。

商铺产权年限少,回报周期长

这套商铺最根本的问题在于投资回报周期过长,不适合入手。

商铺产权年限40年,但是回报周期长达26年,如果计算中间换租、转租的过程,真正算出租的时间还会更少。如果是二手商铺,还需要承担商铺年限已经使用数年的问题。这样商铺将来转手的时候会受到限制,因为使用年限过少,很可能较难出租。

此外,商铺本身的升值潜力分化很严重,同一个地段不同位置的商铺就会出现很大的差异,所以购买商铺要选择好的位置。好的商铺越好,差的商铺越差,数年过去,买的商铺无法出租,升值空间也就很少。

综上所述:

这个商铺投资的案例不划算,投资140万,每年只能收到5.4万,租金收益低,而且回报周期长,不适合做投资,不够划算。

这个问题我来回答吧。

2017年朋友买了两间商铺,当时一条街上还没有几间商铺租出去,面对找上门的租客,朋友一直不知道租多少钱合适(有些时候不是你想租多少就是多少,要看行情),我给出一些建议,提供给你参考。

首先,根据自身情况制定回款周期

汇款周期在15年左右合理,你的商铺价值140万,要想在15年回款,平均租金要在93333.33元/年,月租金在7778元,除去三年后递增的部分,基本在15年内收回140万的商铺款,当然商铺本身增值的部分没有计算。

所以您的租金54000/年,应该是不划算的,有点偏低。

其次,打听下您商铺周边的租金情况

对于租金的多少才合算,除了根据自身汇款周期情况外,周边商铺租金情况也是必要了解的,看下大家都租多少钱?

前期假如租金偏低,可以在租赁年限上签3年内,2年最好,等铺子炒热了在高价格租出去,这样有可能从54000/年提高至70000/年或者更高。

第三,给以后买商铺的你些建议:先买后租

商铺最好是先买后租,商铺开盘时肯定有活动,先买商铺有优惠权,优惠权拿到了也是缩减成本的方法。

后租就是等其他商铺租的差不多了,在对外出租,因为其他铺子租的差不多了,氛围就起来了,租金自然就高许多,尽管空置期间也会有费用,但是你的租金起点高啊,对吧!

以上回答希望对你有所帮助,上面的案例是真实的。

这个真的非常不划算的,140万的商铺,月租金是4500元,一年租金是54000元,也就是说每年的收益率只有3.85%。我们知道一些银行的大额定期收益有的一年的利率都是5%左右,可见你商铺的租金利率还不如存银行大额定期。正常的商铺租金回报率应该要在6%以上才是合格的,如果能达到8%是非常不错的。也就是说你这个140万的商铺一年的租金要达到11万才算是优秀,达到8万4才算及格。你现在一年5万多的租金可以说和及格都相差甚远。

目前这种情况,只能看周边的配套能不能更加完善,然后房租能进一步上涨来收回本钱。你这月租金4500元的店铺,面积应该不会太大,位置应该也不是太突出。还有就是目前实体店的生意都比较难做,租金压力只是一方面,另外一方面还要考虑到同行的竞争和网络电子商务的冲击,现在很多连锁大品牌关店潮都是接二连三,所以说实体店租户的压力是非常大的。如果你要进一步提高房租的话,租户无力负担过高的店铺租金可能会退租。

因为是商铺,产权一般都只有40年,加上3.85%的投资回报率,收回成本就需要20多年。如果商铺无租户承租的话,导致空置,这就会白白的亏损掉。还会加长自己投资回报时间。既然你已经买了商铺也已经出租了,你可以根据周边商铺的价格在合同到期后和租户协调适当涨租。这样才能弥补你的损失。祝你好运。

年化收益率

一个月4500元,一年54000元,按照140万元的本金计算,年化收益率为:54000/1400000≈3.86%,说实话,这个收益率并不算高,目前商业银行的低风险理财产品中,收益率超过4%的并不在少数。而且购买理财身边还随时有着一笔可用的应急资金,商铺的变现能力则差一些,所以单纯从收益及变现的角度来说,这个商铺是不值得投资的。

其他考虑

很多人投资房产,看中的一个因素就升值,比如住宅,即使家电齐全,往往租金也不高,但是住宅的升值很快,这也是很多投资客选择住宅的原因。

要不要购买这个商铺有两点因素要考虑:一是未来的租金情况;二是商铺的升值概率。

140万元的商铺,基本上而言是不可能在1线城市里的,我所在的伪二线城市,非核心地段,商铺的均价都在3万多一平,140万元差不多可以买一个50平左右的商铺。非核心地段的二线城市,50平的店铺,一个月4500元不算低也不算高,处于合理的水平,至于说未来的租金提升或者商铺升值,我认为概率并不高。

从下面两图我们可以看到,我国二线城市的商铺的空置率一直在不断提升(图1),而因为空置率提升,导致的租客减少,市场出现供大于求的情况,所以二线城市里的房租水平也在不断下降(图2)。因此从全国的水平来看,你这个商铺未来的价值及租金不仅不会增加,甚至有很大的概率会出现下跌。

其实别说是二线城市了,即使是四大一线城市,空置率和租金整体也是处于下降的趋势,更别说是二线以下的城市了,所以住宅可以投资(住宅是刚需),但是商铺非核心地段的不要轻易投资(商铺非刚需),现今投资商铺被套牢的比比皆是。


市场上购买商铺,现状就是这样,收益率低的可怜,140万的商铺,年租金54000,想一想,收益率是多少,应该也就是3.5%左右,也就意味着你的这套商铺,30年才能回本,如果按揭,还有资金的成本,会增加回本年限,即使,三年涨一次租金,我估计回收成本的时间,也需要25年,或者以上,因为现在的商铺,储存量很大,库存也很多。



看一个商铺,到底是否值得投资,就简单几个动作,第一个动作就是看收益率,收益率低于5%的,直接就咔嚓掉,不要了,顺便说一下,市场上95%的商铺都,达不到5%的收益,那么购买商铺,就变成了一个技术活,怎么能够把收益率做到5%以上,成为一个课题,很简单,化简单操作,那就是等待房价降下来,或者主动把房价降下来,才能够有更高的收益率,而多数人买商铺怎么买呢?

建材城有没有未来,社区商铺有没有未来,商场的商铺有没有未来,大家都在买未来,好了,开发商也给你们顺坡驴,直接给你推广未来,未来究竟是什么样子的,鬼才知道,因为商业环境,每天都在变化,从大的环境看,商铺的运营,已经走到了各种分化的阶段,你想想,作为个人,持有一两间商铺,怎么才能判断好未来,太遥远,还不如从眼下直接看收益率,更有意思,为什么这么说?

因为收益率,就是商铺的全部,当然了,有一些机构也会拿它做资产,这就不多说了,收益率是个人买商埔的唯一途径,如果收益率不高,那么你的这个商铺就砸在自己手里,想出手,很慢,甚至在很长一段时间内都无人问津,收益率高,那么才有更多人愿意接手,这就是商铺的现状。

好了,就说这么多吧!关于投资购房,还有什么其他的疑问可以随时关注公众号,乐福居,这里会有一系列关于购房的一些小常识,等你来哦。

你好

你这样的商铺回本时间在20年左右,而且会面临着商铺会贬值的现象发生!

为何有贬值的情况发生?

商铺还在不断增加,人均商铺率在不断提高,生活在城市的人群晚婚晚育是迫不得已的选择,总人口有下降的趋势,不断修建的商铺并不是日常生活的“刚需品”,商铺需求减少,价格降低未尝不可!网络经济在实体行业中分羹!市场经济总量有限,当今电商普及,实体店本身就骑虎难下,商家租门面做生意越来越难做,从我所在城市今年的开店几率可以看出来,餐饮作为网络经济不可撼动的实体店都受到了威胁,主要原因在于同行竞争大,房租还很高,想要短期收回装修成本不大现实!商铺不是简单的购买与出租就行,满大街的商铺,商家贴转让信息的不在少数,往往都是因为房东不愿意降低价格出租,虽然房东也很为难,但是特别是贷款开店的商家来说压力是巨大的,面临倒闭也是迫不得已的选择!

如果接下来商铺修建数量得不到有效控制,或者说售卖价格得不到实质降低,对于临时接盘的人来说会伴随着损失现象发生,这种情况之下投资者还是小心为妙!

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关键词: 月租金 划算 年租金 140万